Zwangsverwaltung

Was bedeutet Zwangsverwaltung?

Unter der Zwangsverwaltung versteht man eine Form der Zwangsvollstreckung. Dabei besteht das Ziel der Zwangsverwaltung darin, den Gläubiger aus den Erträgen einer Immobilie zu befriedigen, wie etwa aus den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Der Schuldner bleibt bei der Zwangsverwaltung auch weiterhin Eigentümer der Immobilie, muss jedoch die Erträge, die er aus dieser erzielt, an den Gläubiger abtreten, um dort seine Schuld zu begleichen. Damit wird die Zwangsversteigerung verhindert und nach dem vollständigen Abtragen der Schulden kann der Schuldner auch weiterhin Einnahmen aus seinem Eigentum generieren. Dies wird allerdings erst dann möglich, wenn sämtliche Schulden beglichen sind und damit die Zwangsverwaltung aufgehoben wird.

Für Gläubiger gibt es eine Vielzahl an Möglichkeiten von säumigen Schuldnern die offenen Forderungen einzutreiben. Vor allem im Immobilienbereich ist die Zwangsverwaltung eine gute Möglichkeit, um Forderungen zwangsweise bedienen zu können. Im Gegensatz zu einer Zwangsvollstreckung werden bei einer Zwangsverwaltung, die Erträge aus Immobilieneinnahmen direkt an den Gläubiger abgeführt. Sofern die Einnahmen aus den Immobilien akzeptabel sind, stellt solch eine Zwangsverwaltung eine gute Möglichkeit für Gläubiger und Schuldner dar, eine Forderungssituation zufriedenstellend für beide Seiten zu lösen. Vor allem nach der erfolgreichen Abtragung der Schulden, stehen dem Schuldner wieder alle Möglichkeiten offen, neue Einnahmen mit den Immobilien zu generieren.

Kredite werden Kreditnehmer gegeben und mit der Begehung der Verbindlichkeiten sind zudem Forderungen des Kreditinstitutes verbunden. Werden diese Forderungen nicht erfüllt, obwohl der Kreditnehmer zahlungsfähig ist, so kann die Zwangsverwaltung eingesetzt werden. Die Zwangsverwaltung hilft der Durchsetzung von Ansprüchen eines Gläubigers gegen seines Schuldners. Sie ist damit zu den Vollstreckungsverfahren zu zählen.

Die Zwangsverwaltung im Überblick

Als übergeordnete Regelung der Zwangsverwaltung ist die Zivilprozessordnung anzusehen. Gesetzlich geregelt wird die Zwangsverwaltung in Deutschland in dem Gesetzt über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung. Im Gegensatz zur Insolvenz, wo die Gesamtvollstreckung zum Einsatz kommt, handelt es sich bei der Zwangsverwaltung um eine Einzelzwangvollstreckung. Obwohl Vollstreckungen während eines laufenden Insolvenzverfahren im Normalfall nicht möglich sind, stellen die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung eine Ausnahme dar. Eine Vollstreckung während eines laufenden Insolvenzverfahrens im Rahmen einer Zwangsverwaltung ist in Deutschland allerdings nur möglich, sobald die Gläubiger dinglich gesicherte Pfandrechte besitzen. Sie müssen also als eine Grundschuld, Hypothek oder Reallast im Grundbuch eingetragen sein.

Die Zwangsverwaltung ist eine Möglichkeit unbewegliches Vermögen zu vollstrecken. Zu dem unbeweglichem Vermögen zählen nicht nur Gebäude, sondern auch (bebaute oder unbebaute) Grundstücke, Erbbaurechte und mit Sondereigentum verbundene Miteingentumsanteile. Mit der Maßnahme der Zwangsverwaltung soll sichergestellt werden, dass Einnahmen befriedigt werden können, ohne die Immobilie zu versteigern. Eine Wertminderung durch den Einfluss des Schuldners soll ebenfalls verhindert werden. Für die Durchführung des Verfahrens ist der Rechtspfleger beim Amtsgericht zuständig. Als Rechtspfleger werden hierbei die Beamte des gehobenen Dienstes beschrieben, die die Aufgabe der Zwangsverwaltung im Auftrag des Gerichtes übernehmen können. Die Verwaltung des unbeweglichen Vermögens wird auf den Zwangsverwalter übertragen. Dieser ist dafür zuständig die Mieten und Pachten einzuziehen sowie für die ordnungsgemäße und werterhaltende Bewirtschaftung zu sorgen. Aus diesen Mieten oder Pachten werden die Einnahmen gesichert, um die Forderungen der Gläubiger zu erfüllen.

Im Rahmen der Zwangsverwaltung müssen die Interessen aller Beteiligten bestmöglich bewahrt werden. Tritt der Fall ein, dass die Einnahmen nicht für die ordnungsgemäße Verwaltung ausreichen und die Ausgaben nicht decken, so muss der betreibende Gläubiger für die Ausgaben einen Vorschuss leisten. Sollten diese Vorschüsse nicht geleistet werden wird die Zwangsverwaltung eingestellt.

Wohnt der Schuldner selber noch in dem unter der Zwangsverwaltung stehenden Objekte, so kann er nicht einfach aus diesen entfernt werden. Laus § 149 ZVG stehen dem Schuldner die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume auch weiterhin zu, solange er die Nebenkosten auch tragen kann. Sollte zu befürchten sein, dass die Objekte, die durch den Schuldner bewohnt werden durch diesen beschädigt werden, so kann er aus diesen Räumlichkeiten geräumt werden. Dies ist ebenfalls der Fall, wenn die Nebenkosten nicht gezahlt werden. Dabei muss nicht nur der Schuldner das Objekt räumen, sondern auch seine Familienangehörigen die ebenfalls zum Haushalt gehören. Für die Zwangsräumung ist der Gerichtsvollzieher zuständig.

Bevor die Zwangsräumung erfolgen kann, muss jedoch ein Antrag beim Vollstreckungsgericht erfolgen. Das Vollstreckungsgericht trifft daraufhin unter Anhörung des Schuldners eine Entscheidung.

Die Zwangsverwaltung im Unterschied zur Zwangsversteigerung

Während bei der Zwangsversteigerung die Gläubiger daraus befriedigt werden, dass das Objekt verwertet wird, werden bei der Zwangsverwaltung die Gläubiger aus den laufenden Einnahmen befriedigt. Der Zwangsverwalter ist dabei für Einnahme der Mieten und Pachten zuständig und verteilt nach Abzug der Bewirtschaftungskosten den Überschuss. Als Grundlage für die Verteilung der finanziellen Mittel wird der Teilungsplan nach § 156 Abs. 2, § 157 ZVG gesehen. Jedoch werden nicht alle Beträge nach dem Teilungsplan aufgeschlüsselt. Darunter fallen vor allem die Ausgaben die aus der Verwaltung des Objektes entstehen, sowie die öffentlichen Lasten. Auch die Forderungen der Wohnungseigentümer werden nicht nach dem Teilungsplan beglichen.

Die Zwangsverwaltung kann auch mit der Zwangsversteigerung kombiniert werden. So kann bis zur rechtskräftigen Zwangsversteigerung die Zwangsverwaltung ausgeübt werden. Der Zwangsverwalter ist hierbei noch nach der offiziellen Aufhebung der Zwangsverwaltung zuständig und muss im Rahmen dieser Tätigkeit sowohl die Interessen des neuen Eigentümers, als auch die der Gläubiger wahren. Ist die Zwangsversteigerung erfolgt, so folgt dieser die Ersteherabrechnung, die dem Ersteher vorgelegt und Vollstreckungsgericht vorlegt wird.

Kosten der Zwangsverwaltung

Die Kosten der Zwangsverwaltung entstehen vornehmlich aus der Vergütung des Zwangsverwalters. Seine Vergütung ist auf Grundlage des § 152a ZVG geregelt. Die Vergütung richtet sich hierbei nach den Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung des Objektes. In der Regel beträgt die Vergütung 10% des Bruttobetrages aus den entstandenen Einnahmen. Die Prozentregelung kann jedoch im Einzelfall abweichen und zwischen 5% bis zu 15% variieren.

Sollten die Einnahmen jedoch keine Regelvergütung decken und zu niedrig ausfallen, so kann auch eine Vergütung nach Zeitaufwand erfolgen. Der Stundensatz des Verwalters kann mit einem Wert zwischen 35 Euro und 95 Euro angesetzt werden, darf jedoch eine Gesamtvergütung von 600 Euro nicht unterschreiten. Wird ein Zwangsverwaltungsverfahren jedoch aufgehoben noch bevor der Verwalter das Objekt in Besitz nehmen konnte, so steht ihm eine Vergütung von 200 Euro zu.

Mit der Vergütung des Verwalters wird jedoch nicht nur sein persönliches Gehalt abgegolten, sondern alle laufenden Geschäftskosten die sich aus der Zwangsverwaltung ergeben. Dazu zählt auch der Büroaufwand des Verwalters sowie die Gehälter seiner Angestellten. Ebenfalls können auch Reisekosten oder die Anstellung von Hilfskräften als Kosten erstattet werden, insofern sie als angemessen erscheinen. Die Umsatzsteuer ist für den Verwalter zusätzlich Erstattungsfähig

Der Erste Weltkrieg und die Zwangsverwaltung

Auch im Rahmen des Wirtschaftskrieges im Ersten Weltkrieg kam es zu umfangreichen Zwangsverwaltungen. Die Vorgehensweise der Alliierten war jedoch unterschiedlich. Frankreich ging dabei relativ streng gegen deutsches Vermögen vor. Ohne gesetzliche Grundlage wurde der Besitz weit unter dem eigentlichen Wert den deutschen Besitzern entzogen und veräußert.

Auf dieselbe Weise kann auch die Vorgehensweise der russischen Seite bezeichnet werden. Diese war mit der Verwaltung überfordert und nahm schnell chaotische Ausmaße an.

Großbritannien ging ebenfalls schnell gegen feindliche Besitztümer vor. Anders als die durchgeführten Zwangsmaßnahmen Frankreichs, beruhten diese allerdings auf gesetzliche Grundlagen. Nach Eintritt der USA in den Ersten Weltkrieg übernahmen diese weitestgehend die Vorgehensweise Großbritanniens.

Als Reaktion darauf folgten zahlreiche Enteignungen von Auslandsvermögen durch das Deutsche Kaiserreich. Ab April 1917 wurde Privatvermögen, welches zuvor bereits statistisch erfasst wurde, unter die Kontrolle eines Treuhänders gestellt.