Vorlasten

Der Traum vom eigenen Haus ist meist nur mit Hilfe einer Baufinanzierung zu verwirklichen. Das eigene Kapital reicht in fast allen Fällen einfach nicht aus, um ein Haus zu kaufen oder zu bauen. Aus dem Grund ist eine Baufinanzierung in der Regel die einzige Möglichkeit, um den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllt zu bekommen. Schon bei Antragsstellung wird klar, dass die Bank, die als Darlehensgeber fungiert, das Darlehen nur genehmigen und auszahlen wird, wenn eine Sicherheit angegeben wird. Der Darlehensgeber nutzt dazu den Eintrag ins Grundbuch und lässt sich als Gläubiger eintragen. Dabei bekommt der Darlehensgeber aufgrund der Höhe des Darlehens meist den ersten Rang als Gläubiger und zählt somit als Hauptgläubiger. Allerdings kann es auch vorkommen, dass im Grundbuch schon ein anderer Gläubiger steht. Der Gläubiger zählt dann zu den Vorlasten. Die Vorlasten bezeichnen im Grunde das Grundpfandrecht.

Auswirkung der Vorlasten

Im Grundbuch steht schon ein Gläubiger, der als Vorlast gilt. Somit kann der neue Gläubiger nur an die nächste freie Stelle gesetzt werden. Das ist für den Darlehensgeber meist keine Option, denn gerade bei einer hohen Darlehenssumme will der Darlehensgeber die Sicherheit, dass er bei einer Zwangsversteigerung zuerst sein Geld bekommt. Die Reihenfolge der Schuldentilgung wird aufgrund der Rangliste bestimmt. Steht die Vorlast schon im Grundbuch, dann bekommt zuerst dieser Gläubiger seine offenen Forderungen bezahlt. Erst danach folgen alle anderen Gläubiger, die ebenfalls im Grundbuch vermerkt sind. Es kann also vorkommen, dass wenn eine Vorlast im Grundbuch steht, dass der neue Darlehensgeber das Darlehen nicht gewährt. Die einzige Möglichkeit besteht dann darin, dass die Vorlasten getilgt werden und der neue Darlehensgeber an die erste Rangliste rutscht.

Hohe Zinsen sind die Folge

Dadurch, dass schon eine Vorlast im Grundbuch steht, können die neuen Darlehensgeber nicht an die erste Stelle gesetzt werden. Somit steigt für den Darlehensgeber das Risiko, dass der Darlehensnehmer seine Forderungen nicht ausgleicht. Das Risiko lässt sich der Darlehensgeber sehr gut bezahlen und verlangt höhere Zinsen bei Gewährung eines Darlehens. Grundsätzlich sind die meisten Kreditinstitute nicht bereit, eine nachrangige Eintragung ins Grundbuch anzunehmen, sondern lehnen den Antrag direkt ab. Es gibt wenige Kreditinstitute, die sich mit dem zweiten Rang zufriedengeben. Das ist dann aber nur mit sehr hohen Zinsen möglich. Das bedeutet, der Darlehensgeber ist bereit, sich nachrangig eintragen zu lassen, dafür verlangt er aber für das Darlehen höhere Zinsen als andere. Somit versucht er das Risiko einer Nichtzahlung so gut es möglich ist auszugleichen.

Tipp: Im besten Fall sollte ein konkretes Zahlungskonzept ausgearbeitet werden, bevor der Darlehensgeber mit der Bitte um eine Baufinanzierung aufgesucht wird. Vielleicht lässt sich so eine Ablehnung vermeiden und die Baufinanzierung wird möglich.

Probleme bei der Nachfinanzierung

Ganz große Probleme können auftreten, wenn Vorlasten vorhanden sind und eine Nachfinanzierung notwendig wird. Das passiert meist dann, wenn erst ein Grundstück erstanden wird und erst später das Haus gebaut werden soll. Die Bank, die zuerst ein Darlehen für den Grundstückkauf genehmigt hat steht als Vorlast im Grundbuch. Eine andere Bank ist für eine Baufinanzierung günstiger, aber kann nicht in Anspruch genommen werden, wenn die erste Bank die Vorlast hat. Somit bleibt dem Darlehensnehmer nur die Möglichkeit, die Baufinanzierung bei der ersten Bank zu machen. Die Bank hat somit den Vorteil, dass sie die Zinsen höher ansetzen kann, weil der Darlehensnehmer keine andere Wahl für eine Baufinanzierung hat. Der Darlehensnehmer kann somit keine guten Angeboten in Bezug auf die Konditionen nutzen.

Darlehensgeber, die Vorlast akzeptieren

Es gilt nicht den Mut zu verlieren, denn es gibt wirklich Darlehensgeber, die auch eine Vorlast akzeptieren und der Baufinanzierung zustimmen. Dazu gehören meist:

• öffentliche Kreditinstitute für Fördermittel
• Bausparkassen

Sie können unter Umständen bereit sein, sich nachrangig ins Grundbuch eintragen zu lassen und somit ist die Baufinanzierung gerettet. Allerdings muss auch bedacht werden, dass jeder Darlehensgeber immer bestrebt ist, die erste Position im Grundbuch als Gläubiger einzunehmen. Er will einfach das Risiko von offenen Forderungen vermeiden. Schließlich handelt es sich um Wirtschaftsunternehmen, die keine Verluste machen wollen.

Es gibt sogar eine Darlehensgeber, die das Darlehen in zwei Blöcke aufteilen und sich so zwei Ränge im Grundbuch sichern. Das kommt immer dann vor, wenn der Darlehensnehmer über ein geringes oder gar kein Eigenkapital verfügt. Der Darlehensgeber bietet dem Darlehensnehmer somit ein gutes Angebot an, wenn er an erster Stelle im Grundbuch steht und die zweite Stelle wird ebenfalls durch ihn besetzt. Allerdings sind die Konditionen im zweiten Block schlechter.

Wann ist eine Vorlast vorhanden?

Eine Vorlast im Grundbuch ist immer dann vorhanden, wenn ein Darlehensgeber noch offene Forderungen hat. Die Vorlast bleibt solange bestehen bis die offenen Forderungen beglichen sind. Solange hat der Gläubiger der Vorlast das Recht, bei einem Verkauf zuerst seine offenen Forderungen ausgeglichen zu bekommen.

Möglichkeiten zur Löschung der Vorlasten

Die Vorlast im Grundbuch kann auch entfernt beziehungsweise gelöscht werden. Dazu gibt es einige Grundvoraussetzungen, die zu erfüllen sind. In erster Linie muss der Darlehensgeber, der als Vorlast eingetragen ist, der Löschung zustimmen. Er wird der Löschung allerdings nur unter einer Bedingung zustimmen. Die offenen Forderungen müssen komplett beglichen werden. Zur Begleichung der offenen Forderungen gibt es zwei Varianten:

1. Komplette Zahlung durch einen neuen Darlehensgeber
   Durch die Neuaufnahme eines Darlehens kann die Vorlast komplett bezahlt werden. Sobald der alte Gläubiger seine kompletten Forderungen beglichen hat, kann die Vorlast gelöscht werden. Allerdings muss der Gläubiger der Vorlast eine schriftliche Einverständniserklärung zur neuen Bank senden, damit das neue Darlehen überhaupt genehmigt wird.
2. Komplette Zahlung durch den Darlehensnehmer (Schuldner)
   Der Schuldner hat die Möglichkeit die kompletten offenen Forderungen auf einen Schlag zu begleichen. Sind keine offenen Forderungen mehr vorhanden, dann kann der Gläubiger dem Löschen der Vorlast zustimmen.

Die Löschung kann nur in notarieller Form erfolgen. Dazu muss der Notar beauftragt werden, der alle Parteien an einen Tisch holen muss. Alle Parteien müssen der Löschung der Vorlast zustimmen und erst dann kann er die Löschung vornehmen. Für die Löschung der Vorlast fallen Gebühren an, die in der Notargebührenverordnung festgelegt sind. In den meisten Fällen muss der Schuldner für die Kosten der Vorlastenlöschung aufkommen. Ein Termin bei einem Notar kann bis zu vier Wochen dauern. Die Löschung selbst dauert nur wenige Minuten.