Negativerklärung

Die Negativerklärung oder Negativklausel wird vor allen Dingen bei geringeren Darlehenssummen
als Sicherheit angesehen. Mit der Unterzeichnung einer Negativerklärung verpflichtet sich ein
Kreditnehmer, ein Grundstück, einen anderen Vermögenswert oder sein Vermögen insgesamt,
nicht zu Ungunsten des Darlehensgebers zu verändern. Das heißt, das Vermögen darf nicht
verkauft werden, der Grundbesitz darf nicht für andere Kredite ohne Einwilligung des
Darlehnsgebers belastet werden. Eine anderweitige Stellung von Sicherheiten an Dritte darf
ebenfalls nicht erfolgen, sofern der Darlehnsgeber, gegenüber dem Kreditgeber, für den die
Negativerklärung ausgestellt wurde, dadurch benachteiligt werden könnte. Die Negativerklärung
kann dabei mitunter an die Stelle der Eintragung von einer Grundschuld treten. Auf die
Grundschuld verzichten Banken zugunsten einer Negativerklärung und anderer Sicherheiten
jedoch in der Regel nur bei Darlehen von bis zu 30.000 Euro.

Negativerklärung statt Eintragung einer Grundschuld

Darlehen in begrenztem Umfang können statt der Eintragung einer Grundschuld für die Bank mit
einer Negativerklärung besichert werden. In der Regel gilt auch bei der Negativerklärung um das
eigene Haus, das Grundstück oder die Eigentumswohnung als Sicherheit für die Bank. Das
Grundstück oder Wohneigentum darf während der Laufzeit des Kredits dann nicht anderweitig
belastet werden. Das heißt, der Kreditnehmer darf solange bei keinem anderen Kreditgeber das
beschriebene Objekt als Sicherheit angeben, bis der Kredit abbezahlt wurde. Anstelle einer
Grundschuldeintragung eine Negativerklärung zu wählen, kann Vorteile für den Kreditnehmer
haben.
Grundschuld

• Die Eintragung einer Grundschuld kann nur mit einem Notar vorgenommen werden.
• Für den Notar und die Eintragung selbst fallen Kosten für den Kreditnehmer an.
• Es dauert etwas vier bis sechs Wochen, bis die Eintragung der Grundschuld ins
  Grundbuch vollzogen ist und Gültigkeit erlangt. Bei einer Nachfinanzierung sind es ca.
  zwei Wochen. Das Darlehen wird erst ausgezahlt, wenn die Grundschuld eingetragen und
  gültig ist.

Negativerklärung

• Sowohl die zusätzlichen Kosten für den Notar wie auch die Gebühren für den Eintrag der
  ins Grundbuch werden bei einem Kredit mit Negativerklärung eingespart.
• Das Darlehen kann auch schneller ausgezahlt werden, da die Sicherheit für die Bank bereits
  mit dem Abschluss des Vertrages mit Negativklausel gegeben ist. In manchem Fall kann
  ein Kredit mit Negativklausel eine gute Alternative zum Darlehen mit Grundschuld sein.

Begrenzte Kredithöhen für die Negativklausel

Die Kredithöhen für einen Vertrag mit einer Negativklausel sind allerdings sehr eng gefasst. Zwar
bestimmen die Banken selbst darüber, bis zu welcher Kredithöhe eine Negativklausel eingefügt
werden kann, doch liegt im Durchschnitt die Grenze bei höchstens 30.000 Euro. Das übliche
Darlehn für den Neukauf einer Immobilie ist jedoch entschieden höher. Als Alternative zur
Grundschuld beim Immobilienkauf kann daher die Negativerklärung nur genutzt werden, wenn der
Kreditgeber über ausreichend viel Eigenkapital verfügt und nur einen verhältnismäßig geringen
Betrag aufnehmen muss oder wenn Modernisierungen und Sanierung geplant sind, die sich in
diesem Finanzrahmen bewegen.
Kreditnehmer können allerdings auch für Kredite anderer Verwendung per Negativklausel ihr
Grundstück als Sicherheit einsetzen, sofern das Grundstück nicht durch weitere Schuldeinträge
behaftet ist. Die Bank hat das Recht, während der Kreditlaufzeit zu kontrollieren, ob
zwischenzeitlich Schuldeinträge für andere Kreditgeber gemacht wurden. Kreditnehmer, die
mehrere Grundstücke besitzen, können eines der Grundstücke per Negativerklärung als
Sicherheit eintragen lassen. Außer dem eigenen Besitz an Immobilien können auch andere
Vermögenswerte in eine Negativklausel eingetragen werden. Allerdings sollten es
Vermögenswerte sein, auf die die Bank im Fall der Zahlungsunfähigkeit ungehindert zugreifen
kann.

Einen Kredit mit einer Negativerklärung aufzunehmen, erfordert eine sehr gute Bonität. Die
Sicherheit über die Negativerklärung ist für die Bank nicht so hochwertig wie ein Eintrag einer
Grundschuld. Daher werden solche Darlehen ausschließlich an Kreditnehmer vergeben, die über
eine ausgezeichnete Bonität verfügen. Die Negativerklärung kann sich auch über eine Immobilie
hinaus auf das gesamte Vermögen des Darlehnsnehmers beziehen. In diesem Fall darf der
Kreditnehmer keinen der angegebenen Vermögenswerte während der Kreditlauflauf veräußert
oder anderweitig beleihen. Falls die aufgrund besonderer Erfordernisse doch erforderlich ist,
braucht der Kreditnehmer dazu die Zustimmung der Bank.

Grundschuld und Negativerklärung – Immobilie als Pfand

In beiden Fällen, sowohl bei der Grundschuld wie bei einer Negativerklärung, bei der die Immobilie
die Sicherheit ist, wird vom Kreditnehmer die Immobilie als Pfand eingesetzt. Im Falle eines
Baukredits im üblichen Umfang oder dem Kauf von Wohneigentum als hauptsächliche
Finanzierung ist ohnehin die Grundschuld üblich. Die Grundschuld bietet der Bank oder
Bausparkasse die höhere Sicherheit. Als erstrangig mit der Grundschuld im Grundbuch
eingetragener Gläubiger hat die Bank immer die höchste Sicherheit, in voller Höhe bei einer
Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers entschädigt zu werden. Sehr hoch ist diese Sicherheit
sogar noch bei zweitrangigen Einträgen einer Grundschuld. Daher gehört die Gewährung von
Darlehn mit einer Negativerklärung nicht zu banküblichen Verfahrensweisen bei der Vergabe von
Krediten bezüglich Immobilien. Daher ist es eher selten, dass sich eine Bank auf eine
Negativerklärung für ein beantragtes Darlehn einlässt.
Kredite in einer Höhe von bis zu 10.000 Euro bis 30.000 Euro werden außerhalb der
Baufinanzierung auch einfach auf der normalen Bonitätsbasis vergeben. Solche Kredite sind dann
durch das Einkommen des Kreditnehmers abgesichert. Es muss keine gesonderte
Negativerklärung seitens des Kreditnehmers abgegeben werden, da sich aufgrund der
Bonitätsprüfung die Bank darauf verlässt, dass die Vermögens- und Einkommensverhältnisse des
Kreditnehmers nicht sonderlich verändern werden. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit, können
Pfändungsverfahren und Zwangsvollstreckungen eingeleitet werden, alternativ die private
Insolvenz. In solchen Fällen werden alle Gläubiger je nach Rang und Höhe der Ausfälle nach
vorhandenen Möglichkeiten befriedigt. Im Unterschied zur Grundschuld gibt es keine zu 100 %
gefestigte Sicherheit. Ist die Bonität eines Kreditnehmers nach Ansicht der Bank nicht
ausreichend, kann zur Absicherung des Kredits eine Bürgschaft eingesetzt werden. In dem Fall
haftet ein vertraglich festgelegter und geprüfter Dritter im Falle der Zahlungsunfähigkeit des
Kreditnehmers. Auch für Baudarlehen können zusätzliche dingliche Sicherheiten oder
Bürgschaften die Aufnahme des hohen Darlehns ermöglichen.
Wird für Ausbauten, Umbau oder eine Modernisierung ein Kredit von bis zu 30.000 Euro
erforderlich, gibt es für die Antragsteller ausreichend Möglichkeiten, Geld in dieser Höhe ohne
Negativerklärung aufzunehmen. In dieser Höhe bieten sich sogar vorteilhafte Verbraucherkredite
an. Im Falle einer privaten Insolvenz kommt es auch in diesen Fällen zu einer
Zwangsvollstreckung und dem Zugriff auf das Wohneigentum. Allerdings könnte dann die Bank,
die diesen Kredit vergeben hat, weit hinter einem eventuellen Gläubiger stehen, der durch die
Eintragung einer Grundschuld abgesichert ist.