Miteigentum nach Bruchteilen

Hinter dem Begriff Miteigentum nach Bruchteilen bzw. Bruchteilseigentum wird das Eigentum an einer Sache verstanden, welches mehreren Eigentümern gleichzeitig gehört. Dies bedeutet, dass jedem der betroffenen Eigentümer ein ideeller Anteil an der Sache zusteht. Wichtig ist in diesem Fall, dass auch jeder Eigentümer selbst über seinen ihm zustehenden Anteil verfügen kann. Dagegen kann eine Leistung an der Sache nur an alle Eigentümer gemeinsam gestellt werden. Ein solches Miteigentum findet häufig beim Wohneigentum Anwendung. Wenn ein Mehrfamilienhaus in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt ist, dann besitzen die Eigentümer der Wohnungen ein Miteigentum. Dieses wird in aller Regel prozentual oder nach Quadratmetern berechnet. Die Eigentumswohnungen kann der Eigentümer vermieten oder selbst nutzen. Hier ist er in seiner Entscheidung frei. Die Wohngebäudeversicherung wird jedoch von allen Eigentümern abgeschlossen, da hierüber das Gebäude abgesichert wird.

Welche rechtlichen Grundlagen stehen dahinter?

Nach § 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuches gelten die Vorschriften der §§ 1009 bis 1011 BGB, wenn das Eigentum an einer Sache mehreren nach Bruchteilen zusteht. Dabei regelt § 1009 BGB die Belastung einer Sache zugunsten eines Miteigentümers. § 1010 BGB regelt die Sondernachfolge eines Miteigentümers bei dessen Ausscheiden. Schließlich werden in § 1011 BGB die Ansprüche aus einem Miteigentum geregelt. Interessant ist, dass das Bürgerliche Gesetzbuch mit dem Präfix „Mit“ zahlreiche Rechtsverhältnisse bezeichnet, bei denen mehrere Rechtssubjekte durch dasselbe Recht miteinander verbunden sind und somit ein Miteigentum begründen. Es handelt sich hierbei um eine besondere Form des Eigentums nach § 909 ff. BGB. Die schuldrechtliche Grundlage bildet hierbei immer die Gemeinschaft.

Welche Arten von Miteigentum gibt es?

Unterschieden werden:

• Das Miteigentum an
  • Sachen,
  • Wohnungs- und Teileigentum,
  • Wertpapierrechtliches Miteigentum sowie
  • Eherecht.
• Das Miteigentum an Sachen

Bei dieser Form kann es sich um Miteigentum an beweglichen Sachen sowie an Grundstücken handeln. Miteigentümer können in diesem Fall natürliche Personen sowie Unternehmen sein. Hierbei ergibt sich der rechtsgeschäftliche Erwerb des Miteigentums durch Einigung und Übergabe. Bei Grundstücken erfolgt dies durch Einigung und Eintragung in das Grundbuch. Das Gesetz unterscheidet das Miteigentum an beweglichen Sachen durch Verbindung zu wesentlichen Bestandteilen einer neuen Sache, ebenso durch Vermischung. Interessant ist, dass auch die Vereinigung von Bienenschwärmen und der Schatzfund zu einem Miteigentum kraft Gesetzes führen.

1008 BGB geht nicht näher darauf ein, was Bruchteile an einem Miteigentum sind. Diese werden als bekannt vorausgesetzt. Jedoch ergeben sich die Bruchteile nach der bekannten Bruchrechnung, also in Form von ½, ¼ etc. Da jedoch eine reale Teilung der Sache nicht möglich ist, geht das Eigentumsrecht beim Miteigentum lediglich von einer ideellen Teilung aus. Bei Grundstücken geht dies im Grundbuch in der Abteilung I bei den Eigentumsverhältnissen besonders deutlich hervor. So werden zum Beispiel bei Eheleuten die Eintragungen meist zu je ½ vorgenommen. Große Bedeutung hat das Miteigentum bei Grundstücken. Nach den §§ 921 und 922 BGB geschieht die Aufteilung eines Grundstücks über die Einfriedung, die später als Grundstücksgrenze zum Nachbarn realisiert wird. Diese Grenzeinrichtung erfolgt kraft Gesetz, wobei diese das Miteigentum der Nachbarn an einem oder mehreren Grundstücken deutlich wird. Eine Veränderung der Grundstücksgrenzen kann nur mit beidseitiger Einverständniserklärung erfolgen.

Nach § 747 Satz 1 BGB kann jeder Miteigentümer über seinen Anteil alleine verfügen. Über die gesamte Sache wird gemeinschaftlich entschieden. Zu beachten ist, dass nach §§ 1009 Abs 1, 1066, 114 und 1192 Abs. 1 BGB das Miteigentum übertragbar und belastbar ist. So ist es möglich, dass jeder Eigentümer auch ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer seinen Anteil veräußern kann. Wichtig ist, dass der Verkäufer dem neuen Erwerber jedoch nur einen Mitbesitz einräumen kann. Dieser wird durch Besitzkonstitut ersetzt. Soll ein Miteigentumsanteil belastet werden, so erfolgt dies durch Verpfändung, Grundpfandrechte oder durch vollstreckbare Gläubiger mit Pfändungspfandrechten.

Wohnungs- und Teileigentum

Ein Sonderfall stellt das Wohnungs- und Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) dar. Nach § 1 Abs 2 WEG wird geregelt, dass es sich in diesem Fall um das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum handelt. Nach § 6 Abs. 1 WEG kann das Sondereigentum ohne den zugehörigen Miteigentumsanteil nicht belastet oder veräußert werden.

Wertpapierrechtliche Sonderformen

Wertpapiere und hier insbesondere die Aktien werden nicht als effektiv echte Urkunden gekauft oder verkauft. Sie werden als Depotguthaben auf Girosammeldepotkonten in Form der Sammenverwahrung gebucht und verwahrt. So werden Wertpapiere derselben Emission für eine Vielzahl von Anlegern ungetrennt aufbewahrt. Hierbei verliert der Hinterleger sein Alleineigentum und erhält diesbezüglich einen Miteigentumsanteil am Sammelbestand. Geregelt ist dies in § 6 Abs. 1 DepotG. Der eigentliche Miteigentumsanteil wird durch ein Depotguthaben dargestellt, welches auf dem Depotkonto des Anlegers gutgeschrieben wird. Dies gilt auch für die Anteilsinhaber am Sondervermögen von Investmentfonds.

Eherecht

Recht umstritten ist das Miteigentum im Eherecht. Wenn zum Beispiel Eheleute gemeinsam eine Sache erwerben, so werden diese in aller Regel nach § 1357 Abs. 1 BGB Miteigentümer nach Bruchteilen. Eine Ausnahme besteht nur, wenn zuvor eine Gütergemeinschaft vereinbart wurde. Ansonsten gilt das Miteigentum bei Familienimmobilien. Normalerweise werden im Grundbuch Eheleute je zur Hälfte eingetragen. Aber auch wenn nur ein Ehepartner eingetragen ist, wird der andere Ehepartner eherechtlich Miteigentümer. Ebenso steht der gemeinsam vom Haushaltsgeld erwirtschaftete Hausrat beiden Ehepartner zu, sodass es auch hier zu einem Miteigentum in Bruchteilen kommt. Insoweit können auch nur beide Eheleute gemeinsam darüber verfügen. Gemeinschaftskonten stehen beiden Eheleuten zu, auch wenn nur einer das Guthaben erwirtschaftet. Dies gilt auch für ein einziges Konto, von dem der andere Ehepartner eine Partnerkarte erhalten hat.

Während einer ehelichen Lebensgemeinschaft haben Eheleute ein wechselseitiges Recht zum Mitbesitz. Ebenso unterliegen auch die in den Haushalt eingebrachten Gegenstände dem Mitbesitz und nach § 1006 BGB der Vermutung des Miteigentums. Zu beachten ist jedoch § 747 Satz 1 BGB, wonach bei einer Zugewinngemeinschaft die Einwilligungspflicht des anderen Ehegatten beschränkt wird.

Die Eigentumswohnung als bekanntestes Beispiel

Eines der bekanntesten Beispiele für das Miteigentum stellt der Erwerb einer Eigentumswohnung dar. Zu beachten ist, dass sich dieses Miteigentum nach dem WEG richtet. Der Erwerber einer Eigentumswohnung kauft zunächst seine Eigentumswohnung nach Wohnungsanteilen. Diese Bruchteile in Prozent oder meist Tausendstel dienen später auch der genauen Abrechnung der anfallenden Nebenkosten. Teilweise werden aber auch die Anzahl der in einer Eigentumswohnung lebenden Personen herangezogen. Dies ist zum Beispiel bei den Abfallgebühren Berechnungsgrundlage.

Darüber hinaus erwirbt der Käufer noch ein Sondereigentum am gemeinschaftlichen Eigentum. So gehört das umliegende Grundstück zum gemeinsamen Eigentum und darf dementsprechend von allen Eigentümern genutzt werden. Wird in der Eigentümerversammlung zum Beispiel der Bau einer Gartenhütte als Fahrradunterstand beschlossen, dann dürfen alle Eigentümer bzw. Mieter der Eigentumswohnungen ihr Fahrrad dort abstellen. Auch die Benutzung der Wege und Plätze gehört zum gemeinschaftlichen Eigentum.

Bei den Nebenkosten kann es schwierig werden. Hier müssen die gemeinsamen Kosten genau aufgeschlüsselt werden. So verbraucht jede Eigentumswohnung ihren eigenen Strom und kann daher auch den Stromanbieter selbst wählen. Dagegen wird der Hausstrom, als die Treppenhausbeleuchtung, von allen Eigentümern gemeinsam getragen. Versicherungen, Müllabfuhr und Abwasser werden nach Miteigentumsanteilen oder Personenzahl berechnet. So ist es verständlich, dass für diese Art von Verwaltung viele Hauseigentumsgemeinschaften einen Hausverwalter bestimmen, der diese Nebenkosten genau abrechnet.