Mietausfallwagnis

Hinter dem Begriff Mietausfallwagnis wird das Risiko einer Ertragsminderung verstanden. Dieses gehört nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Aus diesem Grund muss dieses Wagnis bei der Ermittlung des Ertragswertes einer Wohn- oder Gewerbeimmobilie von der eigentlichen Bruttokaltmiete abgezogen werden. Ein Mietausfallwagnis kann durch den Ausfall von Mieten entstehen. Dabei wird der eigentliche Mietertrag um das Mietausfallwagnis verringert. Gründe für ein Mietausfallwagnis können eine nicht einbringliche Mietforderung oder ein Leerstand einer Wohnung sein. Vielleicht ist auch der Mieter nicht in der Lage seine Miete zu zahlen oder zahlungsunwillig. Wichtig zu wissen ist, dass das Mietausfallwagnis nicht mehr als 2 % der Berechnung betragen darf. Ebenfalls dürfen Ansprüche gegen Dritte nicht angerechnet werden. Nach der sogenannten Wertermittlungsverordnung (kurz ImmoWertV) dürfen bei der Kalkulation ebenso die Kosten der Rechtsverfolgung, einer Räumung und auch für die Aufhebung des Mietverhältnisses hinzuaddiert werden.

Wie hoch ist das Mietausfallwagnis

Wie zuvor kurz erwähnt, wird das Mietausfallwagnis in aller Regel als Prozentsatz der Brutto-Mieteinnahmen berechnet. Insbesondere bei Wohnimmobilien rechnen die Vermieter häufig mit einem Prozentsatz von 2 %. Bei Gewerbeimmobilien steigt der Prozentsatz auf 4 bzw. 5 %. Handelt es sich sogar um vermietungs-unsichere Immobilien, dann kommen unter Umständen noch höhere Prozentsätze in Betracht. Allgemein wird gesagt, dass die genaue Höhe objekt-individuell festgelegt wird.

Allgemein kann festgehalten werden, dass eine gute Mieterstruktur und eine optimale Immobilienlage ein geringes Mietausfallwagnis zur Folge hat. Ist eine Immobilie speziell und in der Nutzung eingeschränkt, dann liegt das Mietausfallwagnis wesentlich höher. Dies trifft zum Beispiel zu, wenn in einem Gewerbegebiet eine große Produktionshalle nicht vermietet werden kann.

Das Mietausfallwagnis bezieht sich immer auf die Bruttomiete und nicht auf die Nettomiete. Grund hierfür ist, dass bei einem Mietausfall meist auch nicht mehr die Nebenkosten beglichen werden können.

Das Mietausfallwagnis im Rahmen einer Immobilienbewertung

Im Ertragswertverfahren werden vermietete Immobilien bewertet. Bei der Ermittlung des eigentlichen Immobilienwertes werden aber nicht nur die Mieteinnahmen berücksichtigt, sondern auch deren Bewirtschaftungskosten. Dem Grunde nach gehört das Mietausfallwagnis neben den Kosten für Instandhaltung, Verwaltung und Abschreibung zu den Bewirtschaftungskosten. Ein hohes Mietausfallwagnis führt zu einem geringeren Reinertrag, also den um die Bewirtschaftungskosten geminderte Mieterlös.

Beispiel für die Berechnung eines Mietausfallwagnis

Die Jahresnettomiete bzw. der Rohertrag der Miete wird auf 20.000 Euro. Hiervon werden zunächst die Instandhaltungskosten über 2.000 Euro, 1.000 Euro für die Verwaltungskosten und 500 Euro an Abschreibungen abgezogen. Diese Summe wird um das Mietausfallwagnis in Höhe von 500 Euro reduziert. Als Reinertrag ergibt sich eine Summe von 16.000 Euro. Dieser stellt die wichtigste Größe bei einer Wertermittlung dar.

Was wird unter Mietausfallwagnis bei Vermietung und Immobilienkauf verstanden?

Bevor eine vermietete Immobilie gekauft wird, sollte sich der Käufer überlegen, wie hoch das Mietausfallwagnis eingeschätzt werden kann und in seine Kalkulation einbeziehen. Derjenige, der eine bestehende Immobilie vermietet, kann ebenso bei der Höhe des Mietzinses das Mietausfallwagnis einkalkulieren. Er muss seine Miethöhe so ansetzen, dass er hierüber auch mögliche Ausfälle verkraften kann. Wie zuvor erwähnt, ist aber eine Umlage für ein Mietausfallwagnis auf den Mieter über die Betriebskostenabrechnung nicht zulässig. Eine Ausnahme besteht lediglich in dem Fall, dass es sich um einen preisgebundenen Wohnraum handelt, den sogenannten Sozialwohnungen. In diesem Fall darf das Mietausfallwagnis mit 2 % in die Miete eingerechnet werden. Insgesamt darf die Miete aber nicht die Kosten übersteigen.

Das Mietausfallwagnis beim Immobilienverkauf und bei der Finanzierung

Es gibt viele Fälle, in denen eine vermietete Immobilie finanziert werden muss. So berücksichtigen auch die Finanzbanken bei der Bewertung einer Immobilie das Mietausfallwagnis. Grund hierfür ist, dass sich die finanzierende Bank gegen mögliche Risiken absichern möchte. Die Jahresmieten und auch die Bewirtschaftungskosten sollen so ausreichend hoch sein, dass damit die Finanzierungskosten aus Sollzinsen und Tilgung beglichen werden können.

Wenn das Mietausfallwagnis besonders hoch ist und die vermietete Immobilie veräußert werden soll, dann ist es ratsam, zuvor die noch freien Wohneinheiten nach Möglichkeit vor dem Verkaufstermin zu vermieten. Dies ist zum Beispiel bei einer sich schlecht zu vermietenden Gewerbeimmobilie der Fall. Falls jedoch das Mietausfallwagnis besonders niedrig sein sollte, dann ist es vielfach günstiger, die Immobilien unvermietet zu verkaufen. In diesem Fall hat der Käufer die Möglichkeit der Selbstnutzung oder kann seine Mieter nach eigenen Kriterien aussuchen.

Die rechtlichen Grundlagen

Das Mietausfallwagnis ist in § 29 der Zweiten Berechnungsordnung geregelt. Danach ist das Mietausfallwagnis ein Wagnis einer Ertragsminderung, welche durch die uneinbringlichen Rückstände von Mieten, Pachten, Vergütungen und Zuschlägen, aber auch durch Leerstand der zur Vermietung bestimmten Räumlichkeiten entstehen. Hierzu gehören auch die uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung oder Räumung.

Je größer eine Mietfläche ist, umso größer ist auch das Risiko eiens Mietausfalls. Hieran ist auch die Miethöhe gebunden. Bei steigenden Mieten besteht die Gefahr, dass Mietzahlungen ausbleiben.

Nach § 187 des Bewertungsgesetzes (BewG) gehört das Mietausfallwagnis zu den Bewirtschaftungskosten. Es muss von den Vermietern immer mit einberechnet werden. Lediglich bei Gewerbeimmobilien dürfen die Vermieter diese Kosten bei der Betriebskostenabrechnung geltend machen und somit auf die Mieter übertragen.

Generell ist das Mietausfallwagnis nur unter bestimmten Voraussetzungen anwendbar. Bei Sozialwohnungen darf dieses 2 % der Jahresmiete ausmachen. In der Wirtschaftlichkeitsberechnung darf der Vermieter einen bestimmten Betrag festsetzen, der das Risiko von Mietausfällen abdeckt. Ebenso gibt es bei Sozialwohnungen noch das Umlageausfallwagnis. Dieses darf höchstens 2 % der im Abrechnungszeitraum angefallenen Betriebskosten ausmachen. Grundsätzlich wird bei Sozialwohnungen dieser Betrag auf alle Sozialwohnungen umgelegt und nicht bei der Einzelberechnung eines Mieters. Auf eine mögliche Preisbindung wird hingewiesen. Bei freifinanzierten Wohnungen bzw. Alt- und Neubauten darf der Vermeiter das Mietausfallwagnis jedoch nicht verlangen. Hier ist häufig eine freiwillige Vereinbarung zu finden, in der sich der Mieter bereiterklärt, einmal im Jahr ein 2 prozentiges Umlageausfallwagnis zu entrichten. Diese Regelung betrifft auch ehemals preisgebundene öffentlich geförderte Wohnungen.

Das Mietausfallwagnis und die Immobilienbewertung

In der Regel werden vermietete Immobilien mit dem Ertragswertverfahren bewertet. Dabei werden nicht nur die Mieteinnahmen berücksichtigt, sondern auch die Bewirtschaftungskosten der Immobilie. Wie schon erwähnt gehört das Mietausfallwagnis zu den Bewirtschaftungskosten wie die Instandhaltungskosten, die Abschreibungen und die Verwaltung. Im Grunde kann gesagt werden, je höher das Mietausfallwagnis desto geringer ist am Ende der Reinertrag.

Die Jahresmiete liegt bei 20.000 Euro und bei einem Mietausfall von 2% kommt man auf einen errechneten Mietausfall von 500 Euro. Diese 500 Euro werden von den Nettomieteinnahmen abgezogen und dadurch kann dann der richtige Reinertrag berechnet werden. Der Reinertrag ist schließlich die wichtigste Größe bei der Wertermittlung einer Immobilie.

Schon vor dem Kauf einer Immobilie sollte sich der Interessant sich überlegen, wie hoch das Mietausfallwagnis ausfallen könnte und diese Zahlen in die Berechnung mit einbeziehen. Bei einer bestehenden Immobilie kann der Eigentümer das Mietausfallwagnis mit in der Miethöhe einberechnen, um einen finanziellen Verlust zu vermeiden. Dadurch kann er auch einen Mietausfall ganz gut verkraften ohne die Immobilie sofort wieder verkaufen zu müssen. Allerdings ist es verboten ein Mietausfallwagnis auf die Mieter umzulegen, wenn es sich auf die Betriebskostenabrechnung bezieht. Die einzige Ausnahme ist gegeben, wenn es sich um Sozialwohnungen handelt. Die sogenannten preisgebundenen Wohnungen dürfen mit einem Aufschlag von 2% für das Mietausfallwagnis bestückt werden. Allerdings darf die Miete die Kosten nicht übersteigen. Hier ist die Rede von der Kostenmiete, die für Sozialwohnungen vorgesehen ist.

Wann wird es für den Eigentümer teuer?

Das Mietausfallwagnis soll den Eigentümer vor immensen finanziellen Verlusten schützen. Grundsätzlich ist die Übergangsphase bis zur Neuvermietung mit bis zu drei Monaten festgelegt. Das liegt im bundesweiten Durchschnitt und soll für den Eigentümer gut zu verkraften sein. Gerade im Ballungszentrum ist der Wohnungsmarkt durch einen ständigen Wechsel gezeichnet. In den ländlicheren Regionen ist die Infrastruktur nicht so schnell und es muss mit einem längeren Leerstand einer Wohnung gerechnet werden. Laut Statistik ist ein Leerstand von drei Monaten allerdings leicht zu verkraften. Ab sechs Monaten hingegen wird es kritisch und ab dann kann es auch zu einem teuren Vergnügen werden, wenn die Wohnung leer steht. Grundsätzlich wird bei einem Mieterwechsel mit einem Mietausfall von um die 4.000 Euro gerechnet. Gerade für einen Kleinvermieter kann ein solcher Ausfall für finanzielle Schwierigkeiten sorgen, denn die laufenden Kosten sind gleich.

Die Mietausfallversicherung reduziert das Mietausfallwagnis

Hilfe kann die Mietausfallversicherung bieten, die in der Regel zusammen mit dem Mietvertrag abgeschlossen wird. Ist allerdings schon ein Mietverhältnis vorhanden, dann gilt die Mietausfallversicherung erst nach einer Karenzzeit, die mehrere Monate beträgt. Im Grunde deckt die Versicherung unberechtigt geminderte Kaltmieten und Nebenkosten, aber auch nicht bezahlte Forderungen ab. Die Leistungen der Versicherung sind von Fall zu Fall unterschiedlich und werden von den Versicherungen bestimmt. Jede Versicherung hat einen anderen Leistungsumfang, der individuell angefragt werden muss. Die Leistung der Versicherung hängt meist von der Nebenkostenvereinbarung ab, die mit dem Mieter getroffen wurde. Dazu muss die Nebenkostenabrechnung bei der Versicherung eingereicht werden.