Grenzeinhaltungsbestätigung

In Zeiten, in denen die Zinspolitik seit Monaten niedrig gehalten wird, lohnt sich mehr denn je, über eine Finanzierung eines Hausbaus oder einer bereits bestehende Immobilie nachzudenken. Zwischen der Überlegung und dem tatsächlichen Umsetzen des Bauvorhabens liegen allerdings wichtige Schritte, die nach und nach erledigt werden müssen. Primär ist es allerdings erforderlich, ein geeignetes Objekt zu finden – sei es, eine fertige Immobilie oder einen geeigneten Grund in der gewünschten Lage. Gespräche mit dem Eigentümer bringen dem zukünftigen Hausbesitzer oder Bauherrn wichtige Informationen zu Alter des Gebäudes, Substanz, Kaufpreis oder möglichen Restaurationen. Informationen, die bei „gebrauchten“ Häusern wichtig sind, werden ebenso bei Bauland notwendig werden. Hier sollten Fragen wie die Bodenbeschaffenheit, Unbedenklichkeit hinsichtlich Schadstoffe, hohem Grundwasser oder ähnlich gestellt werden.

Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung für das Grundbuchamt

Die nächsten Schritte folgen in Form von Notarbesuchen und Bankgesprächen hinsichtlich der Finanzierung. Mit den nächsten Schritten beginnt der eigentliche Kauf oder aber die Bauarbeiten. Anzumerken ist, dass für das gekaufte Grundstück Grundbucheintragungen beim Grundbuchamt erforderlich sind. Das Grundbuchamt befindet sich im zuständigen Amtsgericht. Um diesen Grundbucheintrag erfolgreich durchführen zu können, wird eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt benötigt. Diese wird ausgestellt, wenn die anfallende Grundsteuer entrichtet wurde und das Finanzamt bestätigt, dass der Käufer keine Steuerschulden hat. Nur mit dieser Unbedenklichkeitsbescheinigung wird der erforderliche Grundbucheintrag gemacht und das Grundstück geht in das Eigentum des Käufers über.

Erkennen, wo die Grenzen sind

Wird das Gebäude gebaut, hat sich der Bauherr an bestimmte Vorgaben zu halten. Diese besagen, dass zwischen den Grundstückgrenzen und dem Gebäude ein gewisser Abstand eingehalten werden muss. Dies trifft auch dann zu, wenn an einem bestehenden Gebäude ein weiterer Anbau errichtet werden soll, um mehr Wohnraum zu schaffen. Wenn die Grenzen nicht bekannt oder Grenzsteine nicht zu finden sind, weil sie in der Vergangenheit entfernt oder durch Bewuchs komplett verdeckt wurden, kann im Liegenschaftsamt, beziehungsweise beim zuständigen Katasteramt ein Auszug über den Grenzverlauf der Liegenschaft eingesehen werden. Wurden die Grenzsteine tatsächlich in der Vergangenheit entfernt, müssen die Grenzen durch einen Vermessungsingenieur neu erfasst und im Anschluss die Grenzsteine präzise an Stellen gesetzt werden, an denen die früheren Markierungen vorhanden waren.

Das amtliche Liegenschaftskataster-Informationssystem

Nach Abschluss der Bauphase, beziehungsweise der Restauration des gekauften Gebäudes mit eventuell neuem Anbau wird ein Schritt erforderlich, der quasi alle Schritte absegnet und den Startschuss für ein Leben in der eigenen Immobilie ermöglicht. Ein zwingend notwendiges Grenzattest wird benötigt. Je nach Behörde kann die Bezeichnung für diesen wichtigen Schritt auch als Gebäudeeinmessung bezeichnet werden. Diese Gebäudeeinmessung wird beim zuständigen Liegenschaftskataster beantragt. Es gibt wichtige Regeln, die es unbedingt zu befolgen gilt, da es sonst keine Freigabe der Behörde gibt und eventuell große Probleme folgen. Wie erwähnt, kann es vorkommen, dass der Grenzverlauf eines Grundstücks nicht mehr nachverfolgt werden kann. Hierzu hat der Käufer die Möglichkeit, beim zuständigen Liegenschaftskataster den Gebäude- und Grundstücksbestand der Gemeinde abzurufen. Dieser Abruf wird in der Regel über ALKIS getätigt. Der Begriff ALKIS bedeutet „Amtliches Liegenschaftskataster Informationssystem“ und sollte im Grunde genommen bei jedem Katasteramt Anwendung finden. Mit ALKIS erhält der Käufer, beziehungsweise der Notar einen Einblick auf Bestandsangaben, die maßstabsgetreu und flächendeckend erfasst sind. Neben diesen Bestandsdaten können Größe des Grundstücks, die Lagebezeichnung und das jeweilige Eigentumsverhältnis abgerufen werden. Dies sind wichtige Daten die helfen können, einen Grenzverlauf des Grundstücks zu ermitteln. Neben diesen Informationen sind die Daten allerdings auch nützlich, wenn es darum geht, den aktuellen Eigentümer einer Immobilie ausfindig zu machen. Hier muss allerdings dem Katasteramt ein glaubhaftes Interesse erklärt werden, warum ein Einblick in die vorhandenen Daten erforderlich ist. Das Katasteramt wird, wenn das Interesse nicht uneingeschränkt zweifelsfrei ist, den Antrag ablehnen.

Vorschriften zur Gebäudeeinmessung

Die Gebäudeeinmessung geschieht nicht automatisch von Amtswegen. Ist das Gebäude fertig gestellt, hat der Eigentümer eine Frist von drei bis fünf Monaten, um die erforderliche Messung zu beantragen. Hierbei variieren die Fristen je nach Gemeinde. Der Antrag wird entweder beim zuständigen Liegenschaftskataster oder bei einem Öffentlich bestellten Vermessungsbüro beantragt. Weder das Liegenschaftskataster, noch das Öffentlich bestellte Vermessungsunternehmen wird eine explizite Aufforderung an den Eigentümer senden, die Vermessung durchführen zu lassen. Wichtig ist aber, dass dem Eigentümer bekannt ist, dass für die Vermessung eine Pflicht besteht, die er unbedingt nachzukommen hat. Das Resultat der Vermessung hat den Sinn, dass der Vermessungsingenieur oder de Vermessungsingenieurin eine Vermessungsschrift an das zuständige Katasteramt weiterleitet, damit dementsprechend eine Grenzeinhaltungsbestätigung ausgestellt werden kann.

Wer die Gebäudeeinmessung beantragen darf

Die Gebäudeeinmessung ist eine amtliche Prüfung der Grenzeinhaltung. Entsprechend der Messung durch öffentlich bestelltes Vermessungspersonal wird eine Grenzeinhaltungsbestätigung erteilt oder abgelehnt. Innerhalb der vorgegebenen Frist von drei bis fünf Monaten dürfen bestimmte Personen oder Institute eine Gebäudeeinmessung beantragen. Die Beantragung erfolgt durch

• den Eigentümer, der Eigentümerin selbst
• den Erbbauberechtigten, der Erbbauberechtigten
• den Notar, der Notarin
• Beauftragte der Bank oder Kreditinstitute

Alle Personen außerhalb dieser berechtigten Personen müssen beim Liegenschaftsamt ein berechtigtes Interesse vorweisen können, warum sie die Gebäudeeinmessung durchführen lassen wollen.

Bearbeitungsdauer des Vermessungsantrages

Wie erwähnt, muss der Eigentümer oder die Eigentümerin innerhalb drei bis fünf Monaten die Vermessung beim zuständigen Katasteramt oder beim Öffentlich bestellten Vermessungsbüro beantragt haben. Hierbei sollte unbedingt auf die Frist geachtet werden, da nach Ablauf der Frist die Gebäudeeinmessung auf Kosten des Eigentümers oder der Eigentümerin außerhalb der Gebührenordnung durchgeführt wird. Die Berechtigung dieser Zwangsvermessung findet sich im Paragraphen § 16 Absatz 3 des Vermessungs- und Katastergesetzes (VermKatG). Je nach Aufwand und Schwierigkeitsgrad kann die Bearbeitungsdauer der Messdaten bis zu fünf Monate in Anspruch nehmen. Hierbei kommt es tatsächlich auf den Sachverhalt an. Mitunter sind auch kürzere Zeiten der Bearbeitung möglich.

Kosten der Vermessung

Die Gebäudevermessung ist kostenpflichtig. Hierbei richtet sich die Kosten- beziehungsweise Gebührenlast nach der Vermessungs- und Wertermittlungsgebührenordnung (VermWertGebO), respektive dem Gebührentarif (VermWertGebT) Nummer 5.2

Der eigentliche Eintrag in das Katasterregister anhand der Vermessungsdaten durch das öffentlich bestellte Vermessungsbüro ist für den Eigentümer oder die Eigentümerin kostenfrei. Demzufolge wird eine Grenzeinhaltungsbestätigung an den Eigentümer oder die Eigentümerin ausgestellt.

Wie der Antrag zu erfolgen hat

Der Antrag auf Gebäudeeinmessung muss schriftlich erfolgen. Der Antrag kann formlos sein. Eine fernmündliche Beantragung ist nicht zulässig. Der Antrag wird entweder beim Katasteramt gestellt oder bei einem öffentlich bestellten Vermessungsunternehmen.