Gesetzliches Vorkaufsrecht

Um den Tatbestand einer Vorkaufsrechts zu erfüllen, muss in erster Linie eine Person vorhanden sein, die Willens ist, eine Sache zu verkaufen. Die Definition dieses Begriffes sagt aus, dem Käufer glaubhaft darzustellen, die Sache unbedingt kaufen zu wollen. Der Klartext sagt hierzu:

„Das Vorkaufsrecht ist das Recht, in einem Kaufvertrag durch einseitige empfangsbedürftige Erklärung gegenüber dem Verkäufer als Käufer eintreten zu dürfen“(Quelle: wikipedia.org/wiki/vorkaufsrecht)

Geschichtlicher Hintergrund zum Vorkaufsrecht

Das Verfahren des Vorkaufsrechts gilt bereits seit dem römischen Reich. Das Vorkaufsrecht wurde zu dieser Zeit Codex iustinianus bezeichnet. Namensgeber war Justinian I., seines Zeichens römischer Kaiser. Das Vorkaufsrecht wurde ebenso im Mittelalter angewandt. Allerdings wurde das Vorkaufsrecht in dieser Zeit als Stapelrecht bezeichnet. Die Regelung war in dieser Zeit, den Bürgern eine Ware für drei Tage anzubieten. So hatten Interessenten die Frist genutzt und sich für den Kauf der Waren vorangemeldet. Diese Regelung verschaffte einigen fleißigen Handelsleuten über die Jahre großen Reichtum. Der Begriff Vorkaufsrecht wurde allerdings das erst Mal im Jahre 1691 erwähnt. Die Eintragung ging 1794 in Landrecht über und schuf so eine rechtliche Regelung, die im allgemeinen preußischen Landrecht nachzulesen war. Die rechtliche Regelung betonte mit dem Vorkaufsrecht die Kennzeichnung des dinglichen Rechts. Das Vorkaufsrecht fand seinen Weg um 1900 in das bürgerliche Gesetzbuch, in dem die schuldrechtliche und die dingliche Rechtsprechung.

Die unterschiedlichen Arten des Vorkaufsrechts

Es gibt zum Vorkaufsrecht zwei Differenzierungen, die allerdings bereits im 1900 Jahrhundert bei Ausarbeitung des Bürgerlichen Gesetzbuches Bestandteil der Gesetzgebung war. So wird auch in moderner Zeit von einem schuldrechtlichen und einem dinglichen Vorkaufsrecht gesprochen. Welche unterschiedlichen Merkmale diese Begriffe enthalten, ist der folgenden Ausführung zu entnehmen:

Schuldrechtliches Vorkaufsrecht:

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht ist über die Paragraphen §§ 463-473 im bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Im Falle eines schuldrechtlichen Vorkaufsrecht kann der Verkäufer die Sache auch an einen weiteren Käufer verkaufen. Damit würde der Verkäufer allerdings gegen das Vorkaufsrecht verstoßen und müsste in dem Fall mit einem Schadensersatzanspruch vom Vorkaufsberechtigten rechnen. Das Vorkaufsrecht kann sich auf Grundstücke, Häuser, Fahrzeuge, alle anderen Formen von motorisierten Fahrzeugen oder andere bewegliche Güter beziehen. Um dem Vorkaufsrecht den notwendigen rechtlichen Rahmen zu verleihen, wird eine Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer abgesprochen werden. Durch diese Vereinbarung wird der Käufer zum Vorkaufsberechtigten. In dem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht entsteht nur eine Absprache, beziehungsweise eine (juristisch formuliert) Rechtsbeziehung. In dieser Vereinbarung ist eine dinglichkeit nicht vorgesehen.

Dingliches Vorkaufsrecht:

Für ein dingliches Vorkaufsrecht ist ein rechtlich wirksamer Kaufvertrag notwendig. Dies bedeutet, dass eine Person den Verkaufswillen äußert und durch diesen Willen der Käufer ein Vorkaufsrecht anmeldet. Ein dingliches Vorkaufsrecht wird unter anderem beim der Kaufabsicht ins Grundbuch eingetragen. Daraus wird erkennbar, dass diese Art von Vorkaufsrecht bei Grundstücken angewendet wird. Der gleiche Rechtsanspruch geht auch aus Käufen mit Vorkaufsrecht bei grundstücksähnlichen Rechten hervor. Hier wird unter anderem kein fester Kaufpreis vereinbart. Es zählt in diesem Fall der Kaufpreis, wie der Verkäufer ihn bei weiteren Kaufinteressenten angegeben hat. Unterschied hierbei ist, dass der weitere Kaufinteressent von seiner Kaufabsicht zurücktreten kann, wird ein Vorkaufsrecht erkennbar. Dieser Kaufrücktritt bleibt für den weiteren Kaufinteressenten allerdings ohne Folgen.

Mit dem Begriff „dingliches Vorkaufsrecht“ findet sich eine gesetzliche Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch im Paragraphen § 1094 ff. Hier wird ausgesagt, dass das dingliche Vorkaufsrecht nur für Grundstücke und grundstücksähnliche Rechte angemeldet, beziehungsweise bestellt werden kann. In diesem Fall handelt es sich ausschließlich um eine Sache und nicht um bewegliche Güter. Mit der „dinglichen“ Einigung und der Eintragung in das Grundbuch wird ein dingliches Vorkaufsrecht geschaffen, geregelt nach dem Paragraphen §873 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

Das dingliche Vorkaufsrecht wird für den Fall angemeldet, wenn ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht vorliegt. Mit dieser Art des Vorkaufsrechts wird somit ein Vorkaufsrecht abgesichert. Die Sicherung wird in diesem Fall als Sicherungsabrede bezeichnet. Das dingliche Vorkaufsrecht wird zu Gunsten eines bestimmten Verkäufers, beziehungsweise rechtlich bezeichnet einer Person angewendet. Zur Sicherung kann allerdings auch zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers bestellt werden.

Gesetzliche Vorkaufsrechte

Das Gesetz regelt, wann in bestimmten Fällen ein Vorkaufsrecht den jeweiligen Begünstigten zugesprochen wird. Unter dem Paragraphen § 577 des Bürgerlichen Gesetzbuches hat ein Mieter ein Vorkaufsrecht gegenüber dem Vermieter, wird die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt. Der Mieter hat in erster Linie das Vorkaufsrecht und der Vermieter, beziehungsweise der Verkäufer (dies kann auch in Vertretung für Vermieter ein Makler sein) muss dem Mieter dieses Recht einräumen. Dies bedeutet, das der Vermieter dem Mieter zuerst die Verkaufsabsicht anzeigen muss, damit dieser ein Vorkaufsrecht aussprechen kann.

Ein weiteres Vorkaufsrecht existiert bei Erbfragen. Wenn im Erbfall mehr als ein Erbe vorhanden ist, darf das Erbgut nicht ohne Rücksprache mit den Miterben verkauft werden. Laut Paragraph § 2034 des Bürgerlichen Gesetzbuches steht der Erbanteil in Vorkaufsrecht den Miterben zu. Wird der Erbanteil ohne Beachtung des Vorkaufsrechts veräußert, hat der Miterbe ein Anrecht auf Schadensersatz.

Eine besondere Regelung steht den Gemeinden im Sinne des Vorkaufsrechts zu. Hier greif der Paragraph § 24 des Baugesetzbuches (BauGB). In diesem Fall wird das Vorverkaufsrecht in zwei Varianten aufgeteilt. Es wird in diesem Fall von dem allgemeinen und besonderen Vorkaufsrecht gesprochen. Durch Durchsetzung des Vorkaufsrechts muss die Gemeinde eine Erklärung abgeben. Ein Verzicht des Vorkaufrechts ist allerdings auch auszusprechen. In diesem Fall muss eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung ausgestellt und von einem Notar beantragt werden. Diese Vorkaufsrechtsverzichtserklärung wird juristischem Sprachgebrauch auch Negativzeugnis genannt.

In Sachen Naturschutz stehen oftmals Grundstücke zum Verkauf, die anhand ihrer Lage und Beschaffenheit den Anspruch eines Naturschutzgebietes erfüllen oder innerhalb von bereits bestehenden Naturschutzgebieten liegen. Da Naturschutzgebiete Ländersache sind, steht dem betreffenden Land von vornherein ein Vorkaufsrecht zu.

Im Bereich des Landschaftsplanungsverfahrens können Vorkaufsrechte per Gesetz zu. Hier bedarf es keine Anmeldung des Vorkaufsrechts, sondern treten per Gesetz in Kraft. Dies bedeutet, dass gesetzliche Vorkaufsrechte von vornherein bestehen und die entsprechenden Objekte gehen automatisch in das Eigentumsverhältnis des Landes über.

Ein weiteres Beispiel für ein Vorkaufsrecht per Gesetz findet sich im Reichssiedlungsgesetz von 1919.