Freistellungsverpflichtungserklärung

Die Freistellungsverpflichtungserklärung ist ein wichtiges Dokument, das von einer Bank ausgestellt werden muss.

Der Grund für die Freistellungsverpflichtungserklärung

Beim Bau einer Immobilie, die mit Eigentumswohnungen bestückt ist, nimmt der Bauträger in der Regel einen Baufinanzierungskredit in Anspruch. Damit die Bank den Kredit genehmigt, übernimmt sie die Globalgrundschuld. Das bedeutet, dass die Bank das Recht hat die Immobilie bei Nichteinhaltung der Zahlung zum Kauf anzubieten, um die eigenen Verluste so gering wie möglich zu halten. Somit hat die Bank des Bauträgers alle Rechte auf ihrer Seite. Aber der Bauträger baut die Immobilie nicht für den eigenen Bedarf, sondern will die Wohnungen als Eigentumswohnungen verkaufen. Somit beginnt er mit der Käufersuche schon in der Bauphase. Er führt die Interessenten herum und bietet ihnen eine fertige Wohnung zum Kauf an. Der Interessent will die Eigentumswohnung kaufen und muss aber für den Kauf auf eine Finanzierung zurückgreifen. Er nimmt bei seiner Bank einen Kredit auf und will damit die Wohnung bezahlen, aber das ist nicht so einfach. Die Bank des Bauträgers muss die Freistellungsverpflichtungserklärung ausstellen, damit die Wohnung von der Globalgrundschuld befreit ist. Der Grund ist einfach, denn auch die Bank des Käufers verlangt in der Regel eine Sicherheit für ihre Investition. Sie lässt sich als Globalgrundschuldgläubiger eintragen. Sobald der Käufer seinen Verpflichtungen nicht nachkommen kann, übernimmt die Bank die Eigentumswohnung und hat das Recht sie zu verkaufen.

Erst die Freistellungsverpflichtungserklärung, dann die Zahlung

Die Käuferbank zahlt den Kaufpreis grundsätzlich immer erst an den Bauträger aus, wenn die Freistellungsverpflichtungserklärung in schriftlicher Form vorliegt. Die Freistellungsverpflichtungserklärung kann nur von der Bank des Bauträgers ausgestellt werden. Dazu muss der Bauträger zu seiner Bank gehen und die Situation erklären. In der Regel handelt es sich bei der Ausstellung der Freistellungsverpflichtungserklärung nur um eine reine Formsache. Sie gehört zum alltäglichen Geschäft mit Bauträgern, denn sie bauen regelmäßig Immobilien und verkaufen sie dann an Interessenten. Nachdem die Freistellungsverpflichtungserklärung bei der Käuferbank vorliegt, wird die Zahlung des Kaufpreises an den Bauträger angewiesen und die Bank des Käufers übernimmt dann die Globalgrundschuld.

Ausstellung nach § 3 MaBV

In § 3 Abs. 1 Satz 1, Nr. 3, Satz 2 MaBV ist geregelt, wie der Mindestinhalt eines Freigabeversprechens auszusehen hat. Nach diesen Vorgaben muss die Freistellung des Vertragsobjekts von allen Grundpfandrechten gesichert sein – auch für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht beendet wird.
Gesichert ist die Freistellung nur dann, wenn die nicht zu übernehmenden Grundpfandrechte gelöscht werden. Dies trifft zu, wenn

• 1. das Bauvorhaben vollendet ist und die geschuldete Vertragssumme gezahlt wurde
• 2. oder unverzüglich nach Zahlung des entsprechenden Teils der Vertragssumme, die dem erreichten Bautenstand entspricht.

Schutz für den Käufer

Mit der Freistellungsverpflichtungserklärung erhält der Käufer einen gewissen Schutz, der vor allen Dingen dann notwendig wird, wenn der Bauträger die Immobilie nicht fertigstellt. Aus unterschiedlichen Gründen kann es vorkommen, dass der Bauträger die Immobilie nicht fertigstellen kann, darunter die eigene Insolvenz oder Schwierigkeiten bei der Finanzierung. Sobald die Bank des Käufers allerdings als Globalgrundschuldgläubiger feststeht, dann kann die Bank die Immobilie verkaufen und somit ist ein Schutz des Käufers garantiert. Er kann die Immobilie nicht nutzen, obwohl er für eine fertige Wohnung bezahlt hat. Sollte die Immobilie allerdings verkauft werden, dann kann es sein, dass der Käufer nicht mehr zur eigenen Nutzung einziehen kann. Der neue Käufer, der über die Bank gefunden wurde, hat dann das Recht, die Immobilie für die eigene Nutzung fertigzustellen. Auch die Käuferbank muss dann der neuen Bank eine Freistellungsverpflichtungserklärung ausstellen und wird von der Globalschuld befreit, wenn auch der neue Käufer mit einer Finanzierung das Bauvorhaben beenden will.

Freistellungsverpflichtungserklärung auch bei Häusern

Grundsätzlich wird die Freistellungsverpflichtungserklärung immer für Eigentumswohnungen gebraucht, aber auch bei Häusern spielt sie eine große Rolle. Die Freistellungsverpflichtungserklärung muss immer dann eingefordert werden, wenn eine Immobilie mit Hilfe einer Finanzierung von einem Bauträger gekauft wird. Der Bauträger ist im Grunde für den Bau einer Immobilie verantwortlich. Das bedeutet, der Bauträger hat ein Grundstück und möchte darauf eine Immobilie bauen. Damit die Freistellungsverpflichtungserklärung notwendig ist, muss es sich um eine Immobilie handeln, die nach Fertigstellung in den Besitz eines Käufers übergeht. Nicht nur bei Eigentumswohnung ist die Freistellungsverpflichtungserklärung notwendig, auch bei Häusern. Der Bauträger kümmert sich nur um die Entstehung und den Bau, danach wird das Haus an einen neuen Besitzer verkauft. Allerdings baut der Bauträger nur mit Hilfe einer Finanzierung und für die Kredithöhe übernimmt die Bank die Globalgrundschuld. Sobald der Bauträger einen Käufer für das Haus hat, muss die Bank die Globalgrundschuld abtreten. Das funktioniert nur mit der Freistellungsverpflichtungserklärung.

Die Bank ist verpflichtet

Die Bank des Bauträgers ist verpflichtet die Freistellungsverpflichtungserklärung auszustellen, damit der Bauträger die Immobilie verkaufen kann. Nur mit Hilfe der Erklärung kann die Immobilie in den Besitz eines Käufers übergehen. Im Grunde geht die Immobilie aber in den Besitz der neuen Bank über, denn sie bekommt die Globalgrundschuld und wird erst raus genommen, wenn der komplette Finanzierungskredit inklusive Zinsen bezahlt ist. Dann wird der Käufer ins Grundbuch eingetragen und ist alleiniger Besitzer der Immobilie. Er kann dann frei entscheiden, ob und wann er die Immobilie verkaufen möchte.

Die Ausstellung der Freistellungsverpflichtungserklärung

Die Ausstellung der Freistellungsverpflichtungserklärung kann nur von dem Bauträger der Bank angefordert werden. Die Anforderung muss in schriftlicher Form erfolgen und wird meist schon im Vorfeld des Bauvorhabens beantragt. Die Bearbeitung dauert einige Zeit und kann sich bis zu einigen Wochen hinziehen. Aus dem Grund wird die Freistellungsverpflichtungserklärung schon weit vor der Fertigstellung der Immobilie verlangt. Einige Bauträger fordern die Erklärung auch erst ein, wenn ein Käufer gefunden ist. Dann kann es trotzdem einige Wochen dauern. In der Zeit kann eine Zwischenfinanzierung eine Lösung sein, um die Immobilie auf jeden Fall zu bekommen. Allerdings muss bei einer Zwischenfinanzierung daran gedacht werden, dass die Banken hohe Zinsen und Gebühren verlangen.