Eigentümergrundschuld

Die so genannte Eigentümergrundschuld stellt eine Grundschuld dar, die für den Eigentümer bestellt ist und deren Zweck die Freihaltung der besseren Rangstelle verfolgt, für spätere finanzielle Belastungen. Wenn die Forderung, die durch eine Hypothek bestellt wird, nicht entsteht, zum Beispiel dann, wenn ein aufgenommener Kredit nicht zurückgezahlt wird, so steht dem Eigentümer in diesem Fall die Hypothek zu. Zur Fremdgrundschuld wird eine Eigentümergrundschuld nur dann, wenn der Eigentümer des Grundstückes dieses verkauft oder dieses auf jemand anderen umgeschrieben wird, der Grundstückseigentümer dennoch aber das Grundstück behält. Jeder Eigentümer eines Grundstücks kann für sich selbst eine Grundschuld im Grundbuch notieren lassen, wobei er hierbei aber nicht selbst eine Zwangsvollstreckung betreiben kann. Zinsen kann er nur dann verlangen, wenn eine andere Person die Zwangsverwaltung durchführt. Der Sinn und Zweck einer Eigentümergrundschuld ist die Kreditsicherung, zum Beispiel durch Abtretung des Grundstücks bzw. der Rechte an die Bank.

Die Eigentümergrundschuld ist die Bezeichnung für eine Grundschuld, die im Grundbuch auf den Eigentümer eingetragen wurde. Dies kann beispielsweise dadurch bedingt sein, dass der vorher eingetragenen Grundschuld, die zur Sicherung eines Darlehen diente das nun vollständig getilgt wurde, keine Verbindlichkeiten mehr gegenüber stehen und diese sich deshalb in eine Eigentümergrundschuld gewandelt hat. Sie kann nur mit Einwilligung des früheren Gläubigers gelöscht werden, auch wenn dieser bereits keine Ansprüche mehr gegenüber dem Eigentümer hat. Solch eine Eintragung kann über mehrere Jahre bestehen und auch ohne tatsächliche Notwendigkeit eingetragen werden, deshalb ist die Grundschuld gebräuchlicher als beispielsweise eine Hypothek. Vor allem bei geplanter Umschuldung oder Änderungen des Darlehen ist ein Grundschuldeintrag von Vorteil.

Eine Grundschuld, die auf den Grundstückseigentümer im Grundbuch eingetragen ist, bezeichnet man als Eigentümergrundschuld. Bei der Eigentümergrundschuld muss nicht unbedingt eine Forderung vorliegen. Diese Grundschuld steht jedem Eigentümer zu. Es genügt eine einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt zur Eintragung der Eigentümergrundschuld. Die Grundschuld zählt zu den Grundpfandrechten. Die gesetzlichen Regelungen befinden sich im dritten Buch des Bürgerlichen Gesetzbuches unter Sachenrecht.

Wofür ist eine Eigentümergrundschuld hilfreich?

Mit der Eintragung einer Eigentümergrundschuld sichert der Eigentümer den Rang der Grundschuld. Wer also beabsichtigt, ein Darlehen oder einen Kredit in Anspruch zu nehmen, kann diese Grundschuld als Sicherheit anbieten. Banken oder andere Kreditgeber greifen zur Absicherung von Darlehen gerne auf eine Grundschuld zurück. Bei einer Absicherung eines Darlehens durch eine Grundschuld geben Banken meist günstige Zinssätze, da sie wenig Risiko tragen. Sie können die Immobilie verwerten, wenn die Raten nicht bezahlt werden. Eine Möglichkeit der Verwertung ist zum Beispiel die Zwangsversteigerung. Entscheidend ist jedoch der Rang der Grundschuld. Im Falle einer Zwangsversteigerung erhalten die Gläubiger entsprechend der Reihenfolge der Eintragung Geld. Der erste Rang wird zuerst bedient, die folgenden werden in der Reihenfolge der Eintragung bedient.

Bestellung einer Grundschuld

Der Eigentümer bestellt die Grundschuld durch einen Antrag bei einem Notar. Die Grundbuchbestellung muss notariell beglaubigt vorliegen. Anschließend kann eine Eintragung im Grundbuch erfolgen. Diese Vorgehensweise schließt aus, dass sich Dritte im Grundbuch eintragen lassen können und bietet somit dem Eigentümer Sicherheit. Mit der Bestellung der Grundschuld bleibt der Besitzer des Grundstücks Eigentümer, der Kreditgeber hat jedoch das Recht das Grundstück zu veräußern, wenn die Raten nicht bezahlt werden. Die Bestellung der Grundschuld kann als Hypothek erfolgen oder als Grundschuldbestellung. Vorteil der Grundschuld ist die höhere Flexibilität. Sie kann für weitere Darlehen eingesetzt werden, die Hypothek ist ausschließlich für ein bestimmtes Darlehen einzusetzen.

Löschung der Eigentümergrundschuld oder bestehen lassen.

Die Grundschuld, die verwendet wurde, um einen bestimmten Geldbetrag abzusichern, muss nach der Tilgung nicht gelöscht werden. Sie wird mit der Tilgung automatisch kraft Gesetz zur Eigentümergrundschuld und kann anschließend wieder zur Absicherung eines anderen Kredits verwendet werden. Der Grundschuldgeber hat einen Anspruch auf Löschung der Grundschuld, nachdem der geliehene Geldbetrag vollständig zurückbezahlt wurde. Die Löschung muss beantragt werden, ansonsten wird die Grundschuld automatisch zur Eigentümergrundschuld. Der Grundstücksbesitzer muss die Grundschuld jedoch nicht löschen lassen. Lässt der Eigentümer die Grundschuld stehen, spart er sich die Kosten für eine erneute Eintragung einer Grundschuld und die Kosten für die Löschung.

Eine Grundschuld beim Erwerb eines Grundstücks.

Wer ein Grundstück kaufen möchte, sollte sich vergewissern, dass keine Grundschuld eingetragen ist. Sollte eine Grundschuld eingetragen sein, muss diese übertragen werden. Ohne eine Übertragung der Grundschuld verbleibt die Grundschuld beim vorherigen Besitzer des Grundstücks. Für den neuen Eigentümer bedeutet dies, es ist eine Fremdgrundschuld eingetragen. Der erste Rang ist somit belegt.

Unterschiedliche Arten der Eigentümergrundschuld.

Es existiert eine offene Eigentümergrundschuld. Das bedeutet, der Grundstückseigentümer lässt eine Grundschuld auf seinen eigenen Namen eintragen, ohne dass dieser Eintragung eine Hypothek entgegensteht. Sie dient nicht der Absicherung eines Geldbetrages oder einer anderen Schuld. Jeder, der einen Blick in das Grundbuch wirft, kann auf den ersten Blick erkennen, dass es sich um eine Eigentümergrundschuld handelt.

Die verdeckte Eigentümergrundschuld macht es schwieriger zu erkennen. Der Eigentümer bestellt eine Grundschuld zugunsten Dritter, wenn er plant, eine Hypothek aufzunehmen. Nimmt er die Hypothek nicht in Anspruch oder kommt sie nicht zustande, ist ein Dritter im Grundbuch eingetragen. Es handelt sich jedoch eigentlich um eine Eigentümergrundschuld, da die Hypothek nicht in Anspruch genommen wurde und somit keine Forderung besteht.

Bei einer verschleierten Eigentümergrundschuld wurde die Grundschuld zur Absicherung einer Hypothek verwendet. Die Schulden wurden bezahlt, die Hypothek ist erloschen. Die eingetragene Grundschuld wird automatisch zur Eigentümergrundschuld, ohne dass Außenstehende das bei einem Blick in das Grundbuch erkennen können.

Buchgrundschuld oder Briefgrundschuld.

Grundsätzlich kann eine Eigentümergrundschuld als Buchgrundschuld eingetragen werden oder als Briefgrundschuld. Die Buchgrundschuld wird nur im Grundbuch eingetragen. Bei der Briefgrundschuld erhält der Eigentümer einen Grundschuldbrief. Diesen Grundschuldbrief kann er als Absicherung für ein Darlehen verwenden. Der Brief ermöglicht dem Besitzer des Briefes, sich im Notfall in das Grundbuch eintragen zu lassen. In diesem Fall kann der Eigentümer das Grundstück nicht mehr verkaufen. Erst nach Tilgung des Darlehens wird der Eigentümer wieder in das Grundbuch eingetragen. Erfolgt eine Zwangsvollstreckung vonseiten der Bank und der erzielte Betrag ist höher, als das offene Darlehen bekommt der Besitzer die Differenz ausbezahlt. Fällt der Betrag niedriger aus, ist die Differenz zu begleichen. Die Ausfertigung eines Grundschuldbriefs ist mit mehr Kosten verbunden und aufwendiger. In der Praxis wird die Grundbuchschuld deutlich häufiger angewendet. Falls der Brief verloren geht, ist er nur mit einem sehr hohen Aufwand und erheblichen Kosten wiederzubeschaffen. Die Grundbuchschuld ist erheblich kostengünstiger und einfacher in der Handhabung.

Vollstreckung bei einer eingetragenen Grundschuld.

Normalerweise werden zwei unterschiedliche Vollstreckungsunterwerfungen eingetragen. Eine Variante ermöglicht dem Kreditgeber, die Vollstreckung einzuleiten, ohne dass gerichtliche Schritte erforderlich sind. Die andere Variante beinhaltet, dass der Schuldner mit der Grundschuld und zusätzlich seinem persönlichen Vermögen haftet. Der Kreditgeber spart mit diesen beiden Varianten Zeit, falls die Vollstreckung eingeleitet werden muss.